¿En que se diferencian las tasaciones realizadas por un Arquitecto de nuestra empresa, respecto a la solicitada a una Sociedad de Tasación?
Las tasaciones con finalidad de garantía hipotecaria las tienen que realizar obligatoriamente una Sociedad de Tasación. Habrá unas 20 o 30 en toda España. Suelen tener una central en Madrid, y luego en cada provincia tienen un colaborador que les realiza las visitas. Estos colaboradores el Banco de España exige que tengan la titulación de Arquitecto Técnico o Arquitecto Superior.
Por tanto, un Arquitecto de nuestra empresa va a realizar el mismo trabajo en una tasación, la encargue una Sociedad de Tasación o bien directamente un particular. A cambio de un precio inferior, emitimos una tasación que sirve para muchas finalidades excepto para la de garantía hipotecaria.


¿Cuanto tiempo tiene de validez una tasación?
Las tasaciones tienen una validez de 6 meses, tras los cuales caducan y no sirven para conceder un préstamo hipotecario. Si en esos 6 meses no se ha concedido el préstamo seguramente haya que volver a tasar. Normalmente en estos casos la Sociedad de Tasación suele aplicar un descuento.

¿Por qué si encargo dos tasaciones de la misma vivienda a distintas Sociedades de Tasación, el valor obtenido puede ser diferente?

Una tasación se basa en muestras de mercado obtenidas de portales de venta de internet o bien de carteles de se vende obtenidos en la propia calle, de revistas especializadas, etc. Basta con que cada tasador utilice unas muestras de mercado en lugar de otras, y la tasación saldrá diferente. Exactas nunca saldrán, pero si están bien hechas deberían parecerse. Las tasaciones no son matemática exacta. Son una estimación del valor aproximado que alguien estaría dispuesto a pagar por un inmueble, por lo que el valor final puede variar.


¿Por qué el banco me da un 80% y no el 100% del valor de tasación?
Esta pregunta sería mejor hacérsela a los bancos. Los bancos dan un % del valor de tasación en función del riesgo. Normalmente si el bien a hipotecar es una vivienda, dan el 80%. Si es una nave industrial u oficina, dan el 60%. Estas cifras pueden variar según el banco o caja.

Tengo una vivienda unifamiliar que mide más m2 construidos de los que consta en el registro de la propiedad ¿Qué superficie adoptará el tasador?

Si la tasación tiene como finalidad la garantía hipotecaría debe ajustarse a la Orden ECO/805/2003, la cual expresa claramente en su articulo 5.1.c. del titulo 1º capitulo 1, que si un inmueble tiene una superficie construida superior a la registral, se deberá comprobar la normativa urbanística del municipio para comprobar si la ampliación sería legalizable.

Por tanto si la ampliación se ajustara a las normas urbanísticas ésta se podría tasar, no obstante si la tasación es para pedir un préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta que algunos bancos ponen impedimentos si la tasación ha tenido en cuenta superficies no escrituradas, incluso aun teniendo una licencia de obras o un proyecto visado de la ampliación. En este caso habría que adoptar la superficie construida registral, pero el valor de tasación como es lógico sería menor.

Por tanto, se recomienda que todo propietario de una vivienda unifamiliar con ampliaciones de superficie no registradas, haga las gestiones necesarias en su Ayuntamiento para obtener la licencia de legalización para posteriormente, acudir a un notario e inscribir el exceso de superficie en el registro de la propiedad.

¿En qué consisten las hipotecas al 100%?
Tras la crisis inmobiliaria los bancos por prudencia no dan más del 80% del valor menor entre el precio de compra del inmueble y la tasación, es decir, obligan al cliente a tener ahorrado el 20% que no financian más otro 10% de los gastos (IVA o ITP), por lo que cuando nos llega un encargo de este tipo a través de una Sociedad de Tasación, el propio comprador nos suele indicar que nuestra tasación no sea muy superior al precio de compra por posibles "paralelas" de la Agencia Tributaria.

Recientemente se vuelve a ver bancos que financian el 100% del precio de compra, o empresas que se anuncian como intermediarias que te buscan la financiación 100%. El funcionamiento de este tipo de hipotecas consiste en que realmente lo que conceden es el 80% del valor de tasación, con independencia del precio de compra real.

Por tanto si el bien a hipotecar se adquiere a un precio digamos reducido respecto a otros similares en la zona, la tasación saldrá superior al precio de compra y seguramente se podrá conceder el 100% del precio de compra. Sin embargo esto suele ocurrir pocas veces, pues el precio de compra de un inmueble suele ser acorde al valor de mercado, y por consiguiente al valor de tasación. Por tanto, si un tasador hace bien su trabajo, es decir, de forma imparcial elabora un informe que refleja el valor real del inmueble, probablemente la tasación no sea lo suficientemente alta para que salga el préstamo 100%.

No hay que olvidar que en los años del boom inmobiliario la mayoría de préstamos concedidos eran al 100% del precio de compra, y si se vendían tantas viviendas a gente mayoritariamente sin ahorros, era porque había tasaciones hinchadas artificialmente respecto al valor de mercado para facilitar el préstamo. Aquellos años pasaron y hoy en día todo está mucho más controlado, y hay que intentar entre todos no inflar valores, tanto el tasador como el receptor de la tasación solicitando tasaciones altas.

Me compré una vivienda muy económica respecto a otras similares de la zona y dos años después me viene una carta de la Agencia Tributaria exigiendo el pago de impuestos adicionales (ITP) pues para ellos la vivienda en la fecha de compra tenía un valor catastral superior. ¿Se puede hacer algo?
Cuando se compra un inmueble, si es de obra nueva hay que pagar el IVA que es un impuesto gestionado por el Estado Central, y si es de segunda mano se paga ITP que es un impuesto gestionado por las Comunidades Autónomas.

El valor catastral de las viviendas e inmuebles en general siempre ha sido inferior al precio de compra. En pleno boom si se compraba una casa por 150.000 €, aunque el valor catastral fuera de 100.000 € se liquidaban impuestos por el valor mayor. Años después vino la crisis y los precios de las casas no pararon de bajar, y las pocas casas que se vendían pagaban menos impuestos. Las Comunidades Autónomas perdían ingresos y necesitaban recaudar como fuera, por lo que empezaron a subir el valor catastral de las viviendas. Se empezaron a analizar precios de compra y valores catastrales, y aquellos que hubiera una diferencia de más de un 10%, se mandaba una carta exigiendo el pago de los impuestos que faltaban. Esta carta se denomina liquidación provisional de impuestos, y suele llegar en torno a 2 años después de haber comprado la vivienda, por lo que es importante guardar facturas en caso de haber realizado reparaciones.

Supongamos que recientemente se ha comprado un inmueble en 100.000 €, y dos años después nos llega una "paralela" de hacienda de 150.000 €. Lo primero de todo es reclamar por escrito que no se está de acuerdo dando argumentos del precio pagado, y solicitar tasación pericial contradictoria. Normalmente se suele alegar que la vivienda presentaba defectos. Si se ha reparado es conveniente adjuntar de facturas de la reparación. También son válidos videos grabados del inmueble antes de ser reparado, pero los videos es conveniente que comiencen en la fachada del edificio y sin parar de grabar, se debe continuar por el pasillo común hasta llegar a la vivienda en cuestión. Se recomienda este procedimiento porque si simplemente aportamos fotos, es probable que las rechacen pues mucha gente aporta fotos de otras casas más destrozadas, en cambio en el video se ve que la casa es la que es y no otra. También se puede adjuntar copia de la tasación si es que la vivienda se adquirió mediante un préstamo hipotecario, aunque esta opción solo interesa si el valor de tasación se asemeja al precio de compra.

Tras realizar este escrito, la administración nos responderá al mes o dos meses con la liquidación definitiva realizada en base a una valoración realizada por un arquitecto de la Agencia Tributaria. Es posible que la cifra inicial se haya reducido unos miles de euros. Supongamos que la liquidación definitiva la hubieron reducido a 140.000 €. Ahora la administración obliga al afectado a presentar una tasación nueva con fecha actual (2 años despues de la compra), pero referida al momento de compra.

Esta nueva tasación la deberá realizar un arquitecto a aparejador. En función de esta tasación, se abren dos vías:

- Se puede ajustar la tasación a un 10% inferior de la cifra de Hacienda, es decir, 140.000 / 1,1 =127.272 €. Si la tasación no es inferior a esta cifra, Hacienda la da por válida y te cobra los impuestos entre el precio de compra (100.000 €) y los 127.272 €. Esta cifra del 10% es común en todas las Comunidades Autónomas, pues entienden que una valoración no es exacta y puede oscilar un 10%.

- Ahora bien, supongamos que el cliente insiste en que él pagó 100.000 € y quiere una tasación que defienda que pagó esa cifra. Como la diferencia entre 100.000 y 140.000 € es mayor de un 10%, hay que ir a perito tercero. El perito tercero es un arquitecto o aparejador que por sorteo es elegido y de primeras cobra unos honorarios sustancialmente superiores a la media, pues es sabedor de que si no se abonan es que renuncias al proceso. Es cierto que existen unas tablas con los honorarios máximos en función de la valoración del inmueble, sin embargo en la práctica, los peritos terceros se acogen al máximo permitido. El afectado deberá antes de nada depositar el dinero de sus honorarios en una cuenta de la Agencia Tributaria. Semanas después el perito tercero tasará el inmueble, si el resultado de su tasación se acerca a la cifra declarada por el afectado (máximo 20%), es decir, tasa en como máximo 120.000 €, la administración le cobrará la diferencia entre el precio de compra y la tasación del perito tercero, y además los honorarios del mismo serán devueltos al afectado. Pero si la valoración del perito tercero es superior a 120.000 €, sus honorarios correrán a cargo del contribuyente.

Por tanto, a veces interesa más tasar en un 10% menos del valor de la liquidación definitiva, y no arriesgarse a ir al perito tercero, que nunca se sabe a quien va a dar la razón.

Nuestra empresa es conocedora de los precios de los inmuebles de la provincia, y ante una tasación de esta finalidad, le puede asesorar si interesa ir a por el 10% o a perito tercero, por estar bastante seguros de que la cifra de la administración es muy superior a la real.

Mi vivienda es de VPO ¿Afecta al valor de tasación?
En la Castilla la Mancha hay varios tipos de viviendas protegidas, según los años transcurridos desde la construcción del edificio puede que ya estén liberadas. Por tanto, las viviendas protegidas pueden ser:

- Descalificadas: son viviendas que la Consejería de Vivienda permite que se vendan al valor que quieran las partes pues han pasado los años necesarios desde su fecha de construcción. Según el tipo de protección, unas se liberan a los 10 años desde la fecha de construcción del edificio, otras a los 15 años, la gran mayoría a los 30 años, y algunas promovidas por un ente público 50 años. En este caso la tasación no se vería afectada.

- Y las protegidas: son viviendas que todavía tienen valor máximo legal impuesto por la Comunidad Autónoma, es decir, no se pueden vender por una cifra superior. En este caso, el tasador deberá estimar el valor de la vivienda como si fuera libre y compararlo con el valor máximo legal. El valor menor de ambas cifras sería el valor de tasación.

Lo ideal sería que todo propietario de una vivienda de VPO tuviera un documento reciente expedido por la Consejería de Vivienda que confirme si el precio de su vivienda está limitado o no. En caso de no tener dicho documento, el tasador tendría que realizar las consultas correspondientes en la Consejería de Vivienda de Guadalajara que se ubica en la Av. del Ejército nº8.

 

Mi vivienda está alquilada ¿Afecta al valor de tasación?
Cuando una vivienda está alquilada además de tasar por el método de comparación, se debe tasar además por el método de actualización de rentas. Este método se basa en fórmulas matemáticas, las cuales estiman el valor del inmueble en base a los beneficios obtenidos por el alquiler. Entre el valor obtenido por comparación y el obtenido por actualización de rentas, se adopta el menor de los dos por prudencia valorativa.

Me he gastado unos 20.000 € en muebles en mi vivienda y otros 10.000 € en plantas y árboles para el jardín, ¿tendrá en cuenta el tasador estos gastos en la tasación?
No. Como su nombre indica se tasa el bien inmueble, es decir, aquel que no se puede mover y perdura en el tiempo invariable. Los muebles de la vivienda no se pueden tasar ya que en caso de embargo, es lo primero que se lleva el cliente en el desahucio. De igual manera, las plantas y arboles por muy caros que sean tampoco se tienen en cuenta en la tasación ya que en caso de embargo, si la vivienda está varios meses vacía sin nadie que las cuide se secan.

He comprado un local comercial en bruto y me he gastado 200.000 € en acondionarlo como restaurante, ¿tendrá en cuenta el tasador estos gastos si pidiera una tasación?
Si la finalidad es la de garantía hipotecaria no. Según la Orden ECO/805/2003, en su titulo 2º sección 2 artículo 18 punto 3:
“El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.”
Esto quiere decir que cuando se están valorando locales o naves, a pesar de tener obras de reforma realizadas, se valoran como si estuvieran en bruto más el coste de elementos polivalentes para cualquier tipo de negocio, como por ejemplo el solado o el coste de un aseo. No se tienen en cuenta los gastos extra para acondicionar un local o nave para un tipo de negocio en concreto, como puede ser la cocina en un restaurante.
El motivo de que no se tengan en cuenta estos gastos es fácil de entender: imaginemos que el dueño de un restaurante tiene una hipoteca sobre su local, y por la mala situación económica llega un momento que no puede pagarla. El banco tendría que ejecutar la hipoteca y subastar el local. Si en la tasación se hubieran tenido en cuenta los gastos extra para acondicionar el local a restaurante, los posibles compradores del local en la subasta se limitarían a aquellos que quisieran poner otro restaurante. Si un posible comprador quisiera poner una peluqueria en ese mismo local, debería de pagar un dinero extra por elementos que no utilizaría (cocina, barra, etc), y acondicionarlo de nuevo a su modelo de negocio, con lo cual no le merecería la pena.
Por tanto, para que el posible rango de compradores de locales no se reduzca, solo se tasan aquellos elementos comunes para cualquier tipo de negocio, como el solado, la pintura o un aseo.